Dans cet article, le cabinet ASLOR vous propose de découvrir les 8 droits de préemption de la puissance publique.
Qu'est ce que le droit de préemption ?
Le droit de préemption permet à une personne publique, ou son délégataire, d’acquérir, à la place d’une personne, un bien immobilier qui a été mis en vente ou donné.
Pour plus d'information sur la préemption, nous vous invitons à découvrir la page dédiés à la préemption ou bien à nous contacter.
6+2 droits de la préemption
Le code de l’urbanisme a prévu six droits de préemption. Deux autres droits de préemption sont régis par des dispositions extérieures au code de l’urbanisme. Nous allons vous les décrire ci-après.
Les 6 droits de préemption prévus par le code de l'urbanisme
1 - Le Droit de Préemption Urbain (DPU) (art. L. 211-1 et s. du code de l’urbanisme) :
Le DPU est détenu par la commune ou l’Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) compétent en matière de Plan Local d’Urbanisme (PLU). La commune ou l’EPCI peut déléguer son DPU à une société d’économie mixte, à un organisme d’habitation à loyer modéré, à un organisme de foncier solidaire ou à un organisme agréé. En Guadeloupe ou en Martinique, la commune ou l’EPCI compétent peut déléguer son DPU aux agences pour la mise en valeur des espaces urbains de la zone dite des cinquante pas géométriques.
La commune, ou l’EPCI, peut en outre créer, par une délibération spécialement motivée, des zones sur son territoire où le DPU est renforcé : c’est-à-dire où les biens échappant en principe au DPU (ceux visés aux a), b) et c) de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme) y sont soumis.
De plus, dans les communes carencées en logements sociaux (c’est-à-dire constatées comme carencées en logements sociaux par un arrêté préfectoral), le préfet (ou son délégataire, par exemple un établissement public foncier) peut exercer le droit de préemption sur les aliénations de biens, ou droits (parts sociales de société civile immobilière), affectés au logement (art. L. 210-1 du code de l’urbanisme).
Précisons que le DPU peut ainsi être institué :
dans les communes dotées d’une carte communale en vue de la réalisation d'un équipement ou d'une opération d'aménagement dans un ou plusieurs périmètres délimités par la carte,
ou bien dans les communes dotées d’un PLU sur les territoires suivants (lorsqu'il n'a pas été créé de Zone d'Aménagement Différé (ZAD) ou de périmètre provisoire de ZAD sur ces territoires) :
- sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation futures ;
- dans les périmètres de protection rapprochée de prélèvement d'eau destinée à l'alimentation des collectivités humaines définis en application de l'article L. 1321-2 du code de la santé publique (art. 59, II de la loi n° 2004-806 du 9 août 2004). Dans ce cas, ce DPU peut être délégué par la commune à l’EPCI responsable de la production d’eau potable ;
- autour des installations soumises à un plan de prévention des risques technologiques (art. L. 515-16 du code de l'environnement) ;
- ou dans les zones soumises à une servitude d’utilité publique dite d’inondation (art. L. 211-12 du code de l’urbanisme).
2 - Le droit de préemption au sein d’une ZAD (Zones d’Aménagement différé) (art.
L. 212-1 et suivants du code de l’urbanisme) :
Le préfet ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de PLU crée la ZAD et détermine le bénéficiaire du droit de préemption à l’intérieur de cette zone (collectivité publique, établissement public y ayant vocation, ou concessionnaire de l’opération d'aménagement).
3 - Le droit de préemption pour les espaces naturels sensibles (art. L. 215-1 et suivants du code de l’urbanisme) :
Le conseil départemental détermine la zone couverte par ce droit, selon une procédure différente selon la commune concernée (qu’elle soit dotée d’un PLU ou qu’elle en soit dépourvue). Le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres a vocation à intervenir, en plus du conseil départemental.
4 - Le droit de préemption pour la protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains (art. L. 113-25 et suivants du code de l’urbanisme, issus de l’article 73 de la loi n° 2005-157 du 23 février 2005) :
Ce droit peut être exercé par le département, par une SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural) ou par un établissement public foncier de l’État.
5 - Le droit de préemption pour les cessions de fonds de commerce, fonds artisanaux et baux commerciaux, et pour les cessions de terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés (art. L. 214-1 et s. du code de l’urbanisme) :
Ce droit est instauré par une commune qu’elle soit dotée d’un PLU ou non. Ainsi, en l’absence d’un DPU institué, l’exercice du présent droit de préemption peut ainsi aboutir à ce que le fonds de commerce puisse être préempté sans que la commune puisse préempter les murs du fonds.
La commune peut déléguer ce droit à un établissement public de coopération intercommunale y ayant vocation. Et la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale délégataire peut ensuite déléguer ce droit de préemption à un établissement public y ayant vocation, à une société d'économie mixte, au concessionnaire d'une opération d'aménagement ou à la personne titulaire d'un contrat mentionné à l'article L. 300-9 du code de l’urbanisme lorsque le contrat prévoit les éléments mentionnés au deuxième alinéa du même article L. 300-9.
Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties du périmètre de sauvegarde ou être accordée à l'occasion de l'aliénation d'un fonds de commerce, d'un fonds artisanal, d'un bail commercial ou de terrains. Les biens ainsi acquis entrent dans le patrimoine du délégataire.
6 - Le droit de préemption pour les zones exposées à un recul du trait de côte (art. L. 219-1 du code de l’urbanisme issu de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience) :
A l'intérieur des zones de préemption délimitées pour prévenir les conséquences du recul du trait de côte, le DPU, le droit de préemption dans une ZAD ou le droit de préemption pour les fonds de commerce, ne s'appliquent pas.
Le droit de préemption ainsi institué peut s'exercer, dans ces zones exposées à un recul du trait de côte, en coopération avec la SAFER sur les biens immobiliers non bâtis à usage ou à vocation agricole ainsi que les bâtiments d'exploitation agricole.
Le droit de préemption pour les zones exposées à un recul du trait de côte ne peut primer le droit de préemption pour les espaces naturels sensibles.
Les droits de préemption régis par des dispositions extérieures au code de l’urbanisme :
7 - Le droit relatif aux bois et forêts créé par la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d’avenir de l’agriculture, de l’alimentation et de la forêt :
Il est exercé par les SAFER (art. L. 143-1 et s. du code rural et de la pêche maritime).
8 - Le droit résultant de la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique :
Pour la préservation des ressources en eau destinée à la consommation humaine.
Si votre bien immobilier est concerné par un droit de préemption de la puissance publique, vous avez la possibilité de vous défendre contre l’exercice de ce droit.
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